El fideicomiso bancario articula desde proyectos de infraestructura y desarrollo inmobiliario hasta estructuras de garantía y vehículos de inversión. Pese a esa relevancia, en el Perú —y hasta hace muy poco también en Colombia— el negocio fiduciario carecía de un marco que sistematizara los deberes y obligaciones del fiduciario, organizara el flujo de información que debe brindar el fiduciario y estableciera reglas claras sobre la gestión de riesgos. Esas deficiencias, según la práctica fiduciaria (al menos en el Perú), estaban siendo solucionadas por la voluntad contractual de las partes.
El Decreto 0510 del 19 de mayo de 2026 propone una solución normativa: se crea un régimen integral y articulado para los negocios fiduciarios, con principios orientadores, deberes concretos, un contenido contractual mínimo exigible e incluye la figura del fideicomiso inmobiliario. Para el Perú, leer esa norma es una oportunidad de preguntarse qué hemos resuelto y qué tenemos pendiente.
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El fiduciario peruano: sólido en lo que prohíbe, limitado en lo que prevé
El problema no es que el fiduciario peruano no tenga deberes y obligaciones. Las tiene, y algunas son referentes. Pero su rol preventivo se agota, en lo esencial y en lo que exige la Unidad de Inteligencia Financiera: identificar al beneficiario final del fideicomiso y reportar operaciones sospechosas (Decreto Legislativo N.° 1372 y su reglamento). Más allá de esa obligación, la Ley N.° 26702 y el Reglamento SBS N.° 1010-99 dejan al contrato definir todos los términos y condiciones que regirán la actuación del fiduciario. Precisamente, ello genera que el fiduciario sea reacio a modificar algunas cláusulas del Contrato, dificultando la negociación.
El Decreto 0510 colombiano parte de una premisa distinta: el fiduciario es un actor con deberes propios desde antes de firmar (etapa precontractual). Y esa diferencia de enfoque explica tres aportes concretos que introduce la nueva norma y que el marco peruano no recoge.
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Primero: deberes y obligaciones del fiduciario que Perú no tiene
El Decreto 0510 impone a la sociedad fiduciaria colombiana un conjunto de deberes que van más allá de la diligencia genérica. Desde la etapa precontractual y hasta la liquidación, debe realizar un análisis documentado de riesgos que contemple la evaluación del objeto del negocio, la identificación y clasificación de riesgos según el tipo de bien, las partes y la estructura del negocio, y la definición de mecanismos de control y mitigación. El resultado es una matriz de riesgos que se incorpora al contrato, se actualiza durante su vigencia y queda a disposición del regulador.
A ello se suma una distinción que en el Perú no existe en el nivel normativo: el decreto separa los riesgos fiduciarios (los que derivan del propio servicio de la fiduciaria) de los riesgos no fiduciarios (los que corresponden al negocio o proyecto del fideicomitente). La fiduciaria responde por los primeros, no por los segundos. Sin embargo, al no existir la distinción, los fiduciarios son demandados por los resultados del proyecto (i.e. abandono del promotor o constructor).
En materia de conflictos de interés, la diferencia también es de fondo. El artículo 258° de la Ley 26702 peruana contiene un listado taxativo de prohibiciones. El Decreto 0510 va más lejos: exige políticas aprobadas por la junta directiva, incorporadas al código de buen gobierno corporativo, con reglas específicas para operaciones entre negocios fiduciarios de la misma entidad y entre la fiduciaria y sus vinculados. No basta con saber qué está prohibido; hay que tener un sistema para prevenirlo.
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Segundo: el fideicomiso inmobiliario como modalidad propia
El Decreto 0510 regula por primera vez la fiducia inmobiliaria como categoría autónoma. La define como el negocio fiduciario cuya finalidad es el desarrollo y ejecución de proyectos inmobiliarios, y le impone una obligación específica: verificar que el constructor cuente con un contrato de interventoría técnica independiente antes de operar. El contrato fiduciario deja de ser un instrumento meramente operativo para convertirse en una herramienta de información, gobierno y gestión de riesgos del proyecto. Las obligaciones sobre las partes, los riesgos, los canales de información y los mecanismos de seguimiento del proyecto deben quedar definidos desde el inicio.
En el Perú, el fideicomiso inmobiliario no tiene articulado propio. La Ley 26702 regula expresamente el fideicomiso en garantía en su artículo 274°, pero las demás modalidades, incluida la inmobiliaria, se desarrollan en la práctica sin norma específica. Un mercado que usa el fideicomiso como estructura central de financiamiento de vivienda merece algo más que silencio normativo.
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Tercero: estándares para la ejecución del patrimonio fideicometido
El Decreto 0510 introduce algo que el marco peruano no tiene: un estándar legal para ejecutar operaciones con los activos del fideicomiso. Cuando el contrato no fija criterios de precio para la adquisición o enajenación de activos, la fiduciaria debe usar precios de mercado como referencia y procurar las mejores condiciones disponibles al momento de la operación, considerando el precio, el tamaño de la transacción, el tipo de activo y la situación del mercado. Además, el contrato debe establecer expresamente la metodología de valoración de los bienes transferidos al fideicomiso, conforme a marcos técnicos contables, y esa metodología debe quedar disponible para el regulador.
En el Perú, el artículo 252° de la Ley 26702 otorga al fiduciario plenas potestades de disposición sobre el patrimonio fideicometido, pero siempre dentro de los límites del contrato. No hay estándar legal de mejor ejecución ni metodología obligatoria de valoración. Lo que el contrato no dijo, nadie puede exigirlo.
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Lo que el Perú ya resolvió
La comparación no favorece solo a Colombia. El artículo 271° de la Ley 26702 exige que para cada fideicomiso la empresa designe un factor fiduciario — persona natural que asume personalmente la conducción del negocio, con solidaridad de la empresa y comunicación obligatoria a la SBS. El Decreto 0510 no recoge nada equivalente. El artículo 257° prohíbe expresamente que la fiduciaria avale los resultados del fideicomiso y declara nulo cualquier pacto en contrario, con mayor claridad que la norma colombiana. Y el artículo 261° fija un tope supletorio de retribución al fiduciario del 1 % del valor de mercado de los bienes, protección concreta para el fideicomitente que el Decreto 0510 no contempla.
El momento es ahora
El Decreto 0510 no es perfecto — la propia norma concede doce meses a la Superintendencia Financiera para expedir las instrucciones que terminarán de definir aspectos esenciales. Pero lo que hace bien es establecer que el fiduciario tiene deberes propios antes de que el contrato se firme, que esos deberes son verificables por el regulador y que el contrato no puede reemplazarlos.
Para el Perú, esas preguntas siguen abiertas. Un Reglamento SBS con casi 30 años, un fideicomiso inmobiliario sin ser reconocido expresamente por la normativa y una ejecución de activos que la ley deja a lo que cada contrato quiso decir son señales de que la actualización no puede esperar mucho más.
